トランクルーム稼働率78.19％、新規49.65％と既存86.48％の差が示す需要の実態

分析・見解

新規49.65％と既存86.48％、埋まりきった物件と埋まらない物件の差

エリアリンクの発表で目を引くのは、全体稼働率78.19％という数字そのものより、既存物件と新規物件の差の大きさだ。開設から時間が経った既存物件は86.48％まで埋まっているのに対し、新しく開いた物件はまだ49.65％にとどまる。これはトランクルーム事業に特有の「立ち上がりの遅さ」を映す数字で、失敗の兆候ではない。新しい店舗は近隣住民に認知されるまでに半年から1年、満室近くまで埋まるにはさらに1〜2年かかるのが一般的だ。つまり49.65％という数字は、今後積み上がっていく稼働率の出発点にすぎない。

投資家や取引先がこの会社の実力を見るときは、全体稼働率だけでなく、開設から何年経った物件がどの稼働率にあるかという「年次別の積み上がり方」を確認したほうが実態に近づける。

パートナー出店1物件107室、自社出店41室という規模の違い

9月の新規開設を見ると、自社出店は15物件618室で1物件あたり約41室、パートナー出店は7物件749室で1物件あたり約107室になる。同じ「新規出店」でも、自社資金で開く店舗は小ぶりな都市型の物件が多く、土地所有者と組むパートナー出店は郊外や幹線道路沿いの大型物件が多いと読める。自社開発は少ない資金で素早く数を増やせる反面、1店舗あたりの収益は小さい。パートナー出店は土地所有者の資金を活用できるため大型化しやすく、1店舗が生む収益も大きい。この二本立ての出店戦略が、トランクルーム各社が規模を拡大しながらも資金負担を抑えられる仕組みの核心だ。

退店33室、都市型トランクルームの低い解約リスクを裏付ける数字

総室数13万8,050室に対し、9月中に退店したのはわずか1物件33室にすぎない。率にすれば0.02％程度で、賃貸住宅やオフィスの退去率とは比較にならないほど低い。トランクルームは一度契約した利用者が荷物を置き続ける限り解約しにくく、引っ越しのように住み替え需要が発生しにくい。立地が良ければ長期的に安定した収益を生みやすいビジネスという裏付けになる数字だ。

稼働率78％台が示す、まだ消化できていない需要の余地

全体で見れば、約22％にあたる3万室超が今も空いている計算になる。これを「稼働率が低い」と捉えるのではなく、「まだ市場に取り込める需要がある」と見るべきだろう。都市部の住宅が狭くなる傾向や、在宅勤務で物を自宅に置けなくなった人が増えていることを踏まえると、トランクルーム業界はホテルや駐車場のように稼働率90％超を目指す飽和期にはまだ入っていない。新規出店を続けながら既存物件の稼働率を上げていく、両輪の成長がもう1〜2年は続きそうだ。