セルフストレージREITのカナダ進出に見る収益の取り方

分析・見解

売上5%台の伸びが示す、成熟期に入った米国市場

売上高の増加幅は約360万ドルです。率にすると5%台にとどまります。コロナ禍の2020年から2022年にかけて、米国のセルフストレージは引っ越しや在宅勤務の増加で二桁の伸びを記録しました。それと比べると、現在はかなり落ち着いた局面です。

新しい施設が各地で完成し、競争が強まったことも背景にあります。空室を埋めるために、最初の数か月の賃料を割り引く運営者が増えました。つまり、単に部屋を増やせば売上が伸びる時期は終わり、既存の部屋から取れる賃料をどう守るかが問われています。

合弁ファンドは、お金の出し方を変える仕掛け

今回の注目点は、売上よりも投資の形です。SmartStopは、カナダの施設を買うために合弁ファンドを作り、半分の出資と運営を引き受けます。残りの資金は外部の投資家が出します。

この方式の利点は三つあります。第一に、自社の財布から出す金額を半分に抑えられます。第二に、運営を任される立場なので、管理手数料などの安定した収入が見込めます。第三に、同じ資金で複数の国や地域に手を広げられます。

似た例として、米国の大手Public StorageやExtra Space Storageも、提携先と共同で物件を持つ仕組みを広く使っています。大規模な買収を一気に進めるより、少額ずつ分けて積み上げるほうが、金利が高い時期には身軽です。

なぜ米国の外、それもカナダなのか

カナダのセルフストレージは、米国に比べて人口あたりの面積がまだ少ないと言われます。新しい施設を建てにくい土地事情や、厳しい建築許可の手続きもあり、供給が増えにくい市場です。供給が絞られている場所は、需要が少し増えただけで賃料が上がりやすくなります。

また、通貨が違えば景気の波も少しずれます。米国の需要が冷えた年でも、別の国の稼働率が支えになる場合があります。為替の変動というリスクは増えますが、一つの市場に偏る危うさは減らせます。

見落とされがちな無限責任の重み

50%を出資し、さらに無限責任を負うという立場は、見方を変えると責任の重い役回りです。無限責任とは、ファンドが抱える債務に対して、運営側が上限なく責任を負う立場を指します。

外部投資家は、運営者が逃げられない立場にいるからこそ安心して資金を預けます。だからこそ、この形は運営力への自信の表れでもあります。反対に、稼働率が思うように上がらなければ、真っ先に傷むのは運営側です。数字が堅調な今のうちに、この構造を作った意図が読み取れます。